Czy mieszkania potanieją?
Deweloper: Czy mieszkania potanieją? Skądże. Jeśli ludzie ich nie kupują, my wstrzymujemy budowę.
Michał Tokarczyk: Zaryzykuję stwierdzenie, że jesteście najbardziej znienawidzoną grupą przedsiębiorców w Polsce.
Bo patodeweloperka, bo klitki, bo wysokie ceny mieszkań, bo przez te ceny ludzie muszą brać kredyty, na które ich zwyczajnie nie stać. Przyzna pan, sporo się tego nazbierało.
Temat mieszkaniowy jest gorący, ponieważ dotyczy każdego. Nasza branża realizuje inwestycje, które są bardzo widoczne i oddziałują na dużą grupę ludzi. Kształtujemy przestrzeń miast, zwłaszcza tych dużych, więc podlegamy ocenie. Czy jest ona merytoryczna? Różnie z tym bywa. Na to nakłada się populistyczna retoryka. Nazywający naszą działalność patodeweloperką mają niewielką wiedzą na temat problemów, z którymi boryka się nasza branża. Mam na myśli zmieniające się prawo i jego różną interpretację oraz niestabilne warunki, w których przychodzi nam pracować.
Z tym prawem nie jest chyba jednak tak źle, skoro pozwala deweloperom budować mikrokawalerki i tzw. apartamenty inwestycyjne lub zagęszczać zabudowę tak, że polskie miasta przypominają azjatyckie metropolie.
Każda spółka ma swoją strategię, własny sposób, by dotrzeć do klienta. Proszę zauważyć, że gdyby nie było popytu na mikroapartamenty, to nikt by ich nie budował. Oczywiście naginanie prawa i jego "omijanie" jest absolutnie niedopuszczalne, karygodne. Patologie jednak się zdarzają, zwłaszcza że branża jest mocno rozdrobniona.
Powiem otwarcie: my – mam na myśli naszą spółkę i grupę – wolelibyśmy więcej ograniczeń, regulacji. Tyle że prawo musi być klarowne i jednoznaczne. A dzisiaj jest tak, że teoretycznie ten sam przepis jest różnie interpretowany w różnych miastach.
Przykład?
Chociażby uzyskanie pozwolenia na budowę. Co miasto, to inny zwyczaj. Trudno o jednoznaczny katalog wymogów np. dla dokumentacji technicznej.
Ta niepewność prawna utrudnia nam działalność.
Nawet w Gdańsku, ochrzczonym "republiką deweloperów"?
Hasło "republika deweloperów" to kolejny populizm. Nie dość, że jest krzywdzący, to nieprawdziwy. Bo jeśli istnieje jakaś "republika deweloperów" i są nieprawidłowości, to należy zawiadomić odpowiednie organy. Nasze postępowania są transparentne, co można zweryfikować w trybie dostępu do informacji publicznej.
Hasło "Mieszkanie prawem, nie towarem" to też populizm?
Uważam, że pierwsze mieszkanie powinno być dobrem podstawowym. Wzorem dla nas mogą być kraje Europy Zachodniej, gdzie inwestowano znaczące pieniądze, by część mieszkań mogła być dostępna dla ludzi, którzy dopiero co wchodzą na rynek pracy lub zarabiają średnie wynagrodzenie.
Przykładowo: w Holandii deweloper uzgadnia z miastem i interesariuszami plan zagospodarowania przestrzennego, a w zamian odsprzedaje gminie określoną liczbę mieszkań po preferencyjnej cenie, bez marży, na tzw. cele komunalne. Dzięki temu osiedla zamieszkuje różnorodna społeczność.
Czy polskie samorządy zgłaszają się do was z podobnymi pomysłami? Na przykład: "Damy wam grunt, a wy nam oddacie kilka procent swojego zasobu"?
Obecnie nie ma takich inicjatyw w Gdańsku i nie słyszałem, by inne miasta w Polsce były tym zainteresowane. Myślę, że to też wymagałoby regulacji, bo dziś próby współpracy samorządów czy skarbu państwa z podmiotami prywatnymi są najczęściej postrzegane negatywnie.
Niespójna polityka państwa
7 lipca NBP ogłosił podwyżkę stóp procentowych do 6,5 proc. Oznacza to wysokie raty kredytów mieszkaniowych i drastyczny spadek zdolności kredytowej. Prawdopodobnie cała generacja młodych ludzi będzie miała problem z mieszkaniem.
Mówiąc wprost: rzeszy Polaków znacznie trudniej o zakup własnego mieszkania. W dużo lepszej sytuacji są ci, którzy mają już pierwszą nieruchomość, mogą ją sprzedać i dołożyć niewielki kredyt, by kupić większą. Pozostali są w trudnym położeniu. Co gorsza, przy naszych niskich emeryturach i drobnych oszczędnościach trudno mi wyobrazić sobie osoby, które w wieku emerytalnym będą mieszkać w wynajmowanym mieszkaniu. Z finansowego punktu widzenia to jest po prostu niemożliwe.
Polacy są zapobiegliwi i mądrzy. Mówią: "Jak się sprężę przez czas mojej aktywności zawodowej i spłacę mieszkanie, to będę mógł je wynająć i traktować jako dodatkowe źródło dochodu albo będę miał swoje lokum, nieobciążone i z niewielkiej emerytury jakoś przeżyję". Dzisiaj jednak spora część młodych została pozbawiona tej formy quasi-emerytury. I wepchnięto ich w rynek najmu, który stał się drogi.
Moim zdaniem podnoszenie stóp procentowych z jednoczesnym wdrażaniem szerokich programów socjalnych napędzających konsumpcję jest niespójne.
Będą spadki w sprzedaży?
Tak, a rynek czeka konsolidacja. Przez rosnące stopy procentowe i wojnę w Ukrainie potencjalni klienci zachowują ostrożność.
Deweloperzy muszą się dostosować do nowej rzeczywistości. Duże, profesjonalne podmioty sobie poradzą. Dom Development i Euro Styl przez lata budowały swoją pozycję finansową i są wiarygodne dla instytucji finansowych. Nasza polityka inwestycyjna jest racjonalna, jeśli popyt spada, dostosowujemy do niego podaż.
Ukraińcy mogą wypełnić lukę po młodych?
Prowadzimy takie transakcje jako Grupa Dom Development. Oczywiście obywatele Ukrainy borykają się np. z finansowaniem zakupów, ale sądzę, że to kwestia czasu, kiedy banki znajdą na to odpowiedź.
Ożywił się za to rynek zakupów inwestycyjnych. Przecież te kilka milionów ludzi zza wschodniej granicy musi gdzieś mieszkać... Do tej pory kupujący lokale pod wynajem wybierali w miastach tzw. topowe lokalizacje, czyli ścisłe centra, śródmieścia i otaczające je dzielnice. Teraz atrakcyjne są osiedla położone nawet kilkanaście kilometrów od centrum.
Jak ktoś obiecuje 100 tys. mieszkań, pytajmy o szczegóły
Z naszej rozmowy wynika, że rynek mieszkaniowy to poligon, po którym trzeba stąpać ostrożnie, by nie wejść na minę. Pretensje mają wszyscy: deweloperzy, ci z kredytami, ci bez kredytów. Z drugiej strony żadna partia nie bierze tego problemu na swoje sztandary. Temat jest politycznie niewygodny?
Potrzebny byłby zespół ekspertów działających poza polityczną sceną. Należałoby unikać haseł o 100 tys. mieszkań, a skupić się na merytorycznych rozwiązaniach opartych na współpracy administracji centralnej z samorządami. Inaczej pozostaniemy w sferze haseł niemożliwych do zrealizowania.
Moim zdaniem skoro samorządy mają w swoich kompetencjach m.in. planowanie przestrzenne, komunikację miejską i budowę szkół, to one powinny przejąć ciężar powszechnych programów mieszkaniowych. Z kolei finansowanie powinna zapewnić im administracja centralna.
A może obawiacie się, że "Mieszkanie plus" odbierze wam potencjalnych klientów?
Nie obawiamy się. Jeśli ktoś obiecuje 100 tys. mieszkań, pytajmy o szczegóły. Moim zdaniem przez ostatnie 30 lat nie znaleźliśmy innego sposobu na rozwiązanie problemów mieszkaniowych niż przez naszą działalność.
We Francji są np. podatki od niezasiedlonych mieszkań, Berlin zaczyna regulować kwestię najmu krótkoterminowego. Czy gdyby w Polsce przyjąć taki system jak we wspomnianej Holandii czy Wiedniu, który słynie ze swojej polityki komunalnej, to polscy deweloperzy zadrżeliby w obawie o swój zysk?
My dostosowujemy swoją ofertę do bieżących warunków. Współpraca przy tzw. budownictwie komunalnym nie oznaczałaby dla nas utraty zysków. To się absolutnie nie wyklucza. Możemy tak zbalansować ofertę, by samorządy otrzymały zasoby mieszkaniowe bez marży deweloperskiej, zaś za część tzw. komercyjną moglibyśmy zrealizować projekt z zakładaną marżą. Wszystko zależy od jasnych kryteriów współpracy. Zamiast więc mówić o "układzie deweloperskim", należy usiąść w grupie ekspertów i wypracować z branżą rozwiązania systemowe.
Inaczej mieszkania wciąż będą drogie?
My podlegamy prawu popytu i podaży, nie jesteśmy oderwani od rynku. To on determinuje cenę mieszkań. Do tego na cenę mieszkania mają wpływ drożejące grunty oraz ceny materiałów budowlanych. Tylko te drugie podrożały przez ostatni rok o ponad 30 proc.
Na co dzień mierzymy się z zarzutami o wysoką marżę. Proszę jednak nie mylić jej z zyskiem. Marża to pochodna ryzyka, które bierze na siebie deweloper za realizację inwestycji. My deklarujemy klientowi, że za co najmniej dwa lata przekażemy mu mieszkanie. A co może się wydarzyć w tym czasie? Ostatnio: pandemia, wojna, bardzo wysoka inflacja. Musimy jednak dotrzymać umowy zawartej z klientem.
Do tego musimy utrzymać wykwalifikowaną i wszechstronną kadrę.
Czyli nie ma szans, że w najbliższym czasie kupię mieszkanie we Wrzeszczu czy Mokotowie za 9 tys. zł za metr?
Z całą odpowiedzialnością mogę powiedzieć: "Nie". I nie widzę takiej możliwości w przyszłości. Ludzie mówią: "Jak się nie będzie sprzedawało, to deweloperzy na pewno obniżą ceny, żeby sprzedać". Tyle że jeśli nie ma kupców, to my wstrzymujemy decyzje o budowie kolejnych osiedli. Podaż maleje.
Zgodzę się jednak, że Polska ma problem z mieszkalnictwem. Nikt go do tej pory nie rozwiązał. Dotychczasowe programy wspierające osoby chcące kupić swoje pierwsze mieszkania miały znikomy wpływ na rozwiązanie problemu mieszkalnictwa.
Nawet "Mieszkanie dla młodych" i "Rodzina na swoim"?
To były chyba najlepsze programy, gdyż zwiększały szanse na zakup pierwszego mieszkania.
Dzisiaj mamy program "Mieszkanie bez wkładu"...
...i nadal nie rozwiązuje on problemu zdolności kredytowej.
Mamy jeszcze domy do 70 m kw. bez pozwolenia.
To kolejny kontrowersyjny pomysł. Dlaczego akurat 70 m kw.? A może 100 m kw.? Bawimy się w karykaturę budownictwa, przykładając rękę do chaotycznej urbanistyki.
Fundusze inwestycyjne pukają do naszych drzwi
Zostawmy więc te programy i zmieńmy temat. Zagraniczne fundusze inwestycyjne są dla was konkurencją?
To jest nasz klient...
...i nie jest dla was zagrożeniem? Bez obrazy, ale przy nich polscy deweloperzy to są małe miki.
Fundusze nie są dla nas zagrożeniem. De facto takie transakcje są prostsze niż obsługa setek indywidualnych klientów: każdy ma inne wymagania, inną wizję swojego lokum. Do tego wysokie stopy procentowe wymazują takiego klienta z rynku. Pan jako młody człowiek musi pożyczyć pieniądze czy to z banku, czy od rodziców, a fundusze mają dostęp do nieograniczonego kapitału o znikomym oprocentowaniu.
Rzeczywiście, fundusze pukają do naszych drzwi, chcą z nami rozmawiać i kupować całe projekty.
Usiedliście już do stołu?
Trwają rozmowy, choć jako firma jesteśmy przystosowani do obsługi klientów indywidualnych. Szeroka współpraca z funduszem inwestycyjnym wymagałaby przemodelowania naszej działalności, choć budujemy takie kompetencje.
Na ten moment dla Domu Development i Euro Stylu priorytetem są klienci indywidualni. Tak jak przez ostatnie 25 lat.
Budimex nie miał takich skrupułów, kiedy rok temu sprzedał swoją spółkę funduszowi inwestycyjnemu.
To nie chodzi o skrupuły, chodzi o strategię. Współpraca z zagranicznymi inwestorami jest nieunikniona.
Inna sprawa, że w przypadku tego typu podmiotów na dalszy plan schodzi architektura i jakość przestrzeni publicznych. Postrzegam to jako zagrożenie dla planistów i miast. Przyglądamy się temu procesowi uważnie i zastanawiamy nad konsekwencjami.