Stan rynku nieruchomości mieszkaniowych

Wydarzenia, których jesteśmy obecnie świadkami, coraz częściej utwierdzają nas w przekonaniu, że jakiekolwiek prognozy wydają się być zbyt odważne. Zwiększona liczba zmiennych, mających decydujący (pośrednio lub bezpośrednio) wpływ na stan rynku nieruchomości powoduje, że te przewidywania zmieniły się kilkukrotnie w przeciągu ostatnich lat,

Odważyliśmy się jednak założyć pewien rozwój sytuacji i spróbowaliśmy przewidzieć rozwój wydarzeń na rynku nieruchomości, w najbliższych latach. Przewiduje Tomasz Stawiarz.

Przewidywania na 2023 r.

W 2023 r. czeka nas nieunikniony, duży kryzys i recesja. To założenie spowodowane jest trzema ważnymi czynnikami: wysoką inflacją, wysokimi stopami procentowymi i czynnikiem psychologicznym. Ten ostatni jest niezwykle istotny z uwagi na fakt, że liczba zmiennych jest dużo większa i jest to sytuacja bez precedensu. Uwzględniając nawracającą pandemię i wojny należy mieć na względzie widmo kryzysu żywnościowego, klimatycznego i uchodźców wojennych, ekonomicznych i klimatycznych, co może mieć niespodziewany, aczkolwiek istotny wpływ. Powinniśmy mieć na względzie głównie czynnik niespodziewany. Ostatnie lata dobitnie pokazały, że wzrosła ilość założeń i każde przewidywanie może okazać się naiwne i nonszalanckie.

Kiedy zaczynałem funkcjonować na rynku nieruchomości w 2009 roku stopy procentowe wynosiły 6,5 % i dopiero po około 2 latach rynek zaczął nabierać tempa. Każdy kryzys, podobnie jak każda tendencja jest procesem i nie jest to kwestia tygodni, miesięcy tylko lat. Znacząco zmniejszy się liczba udzielanych kredytów hipotecznych – to oczywiste, jednakże potrzeby mieszkaniowe pozostaną. Ci, którzy posiadają środki finansowe – zakupią nieruchomości, pozostali inwestorzy będą czekać na okazję.

2025

Zakładając, że obecna tendencja się utrzyma i nie wystąpią kolejne, silne czynniki (kolejna pandemia, kolejna wojna) stopy procentowe powinny być sukcesywnie obniżane. Rynek powinien zacząć nabierać tempa, a ceny nieruchomości – rosnąć. Wiele zależy od decyzji rządzących, a następnie banków.

2030

Statystycznie rzecz ujmując w 2030 roku powinien nastąpić kolejny kryzys. Jednakże, biorąc pod uwagę zwiększoną liczbę zmiennych, niezależnie od sytuacji materialnej Polaków, rynek najprawdopodobniej wyewoluuje nowe rozwiązania.

Narastający konflikt energetyczny spowoduje rozwój i większe zainteresowanie energiami odnawialnymi, domami pasywnymi.

Przewidywane trendy na rynku nieruchomości mieszkaniowych. 

Wzrośnie liczba osób chcących się przemieszczać. Pokolenie urodzone po roku 2000 będzie zdecydowanie mniej zainteresowane zakupem nieruchomości na własność i osiadaniem na stałe. Takie rozwiązania wyewoluowały w trakcie pandemii w 2020 roku, gdy możliwość pracy zdalnej pokazała nowe możliwości, które znacząco wpłynęły na koszty utrzymania biura. Wzrośnie zatem zainteresowanie wynajmem nie tylko w Polsce, ale i za granicą.

Firmy państwowe i fundusze najprawdopodobniej będą wykupować całe budynki i przeznaczać je na wynajem w abonamencie. Coraz trudniej będzie wejść prywatnym osobom w posiadanie nieruchomości mieszkaniowych. Spadnie zainteresowanie takimi transakcjami z uwagi na ich ceny, które nadal będą rosły.

Rynek nieruchomości komercyjnych.

Najprawdopodobniej zakończy się era galerii handlowych. Już pandemia wytworzyła znaczący wzrost zainteresowania zakupami i współpracą online. W zamian za to, zwiększy się zapotrzebowanie na wynajem powierzchni magazynowych. Polska, będąca w centralnej części Europy stanie się atrakcyjną lokalizacją magazynową (transport, spedycja) dla reszty Świata.

Możliwe, że utrzymają się powierzchnie biurowe w dobrych lokalizacjach w centrum miast, z dobrym dostępem do parkingów i komunikacji oraz biurowce klasy A.  Rozwiną się biura wirtualne, a duże biurowce, poza centrum zostaną przeznaczone na mikro apartamenty pod wynajem.

Zagrożenia dla rynku nieruchomości.

Największym zagrożeniem będą konflikty. Ryzykiem są konflikty na tle energetycznym, dostępu do żywności, a być może i o surowce i wodę. Wzrosną koszty budownictwa z uwagi na prawdopodobną konieczność zastosowania energii odnawialnych. Ten koszt poniesie Klient.

Problem z siłą roboczą może się utrzymać, aczkolwiek rozwiązania online, projektowanie 3D i inne rozwiązania testowane w różnych częściach świata mogą przynieść szereg, nowych rozwiązań, które na dzień dzisiejszy trudno przewidzieć. Dużym zagrożeniem nadal może być brak dostępności produktów i surowców.

Jakie trendy w nieruchomościach w najbliższych latach?

Budynki będą wykupowane w całości przez firmy państwowe i fundusze. 60% – 70% ludności nie będzie stać na zakup własnej nieruchomości. Od 3% do 5% Polaków będzie inwestować w nieruchomości za granicą, głównie w Europie, która stanie się jednym rynkiem.

Szansa

Najbliższe 3-4 lata, pomimo kryzysu spowodują wzrost okazji na rynku. Inwestycje przeszacowane będą kupowane przez innych inwestorów. Wzrośnie liczba ofert od syndyków i komorników.

Na rynku pojawi się więcej transakcji gotówkowych – inwestorzy będą sobie tworzyć swój portfel nieruchomości do wynajęcia. Dalej będą dobrze prosperowały nieruchomości w lokalizacjach turystycznych, ponieważ właściciele będą zarabiać na wzroście wartości tych nieruchomości. Na początku zarobek na ich wynajmie będzie wynosił około 5%, ale za kolejne 5 lat inwestor będzie mógł je sprzedać zyskując kilka tysięcy złotych na metrze kwadratowym i  jednocześnie będzie mógł inwestować w kolejne nieruchomości. Ludzie coraz częściej chcą wypoczywać z dala od zgiełku i dużych obiektów turystycznych, w związku z tym będzie rozwijał się również trend glampingu w systemie 5 gwiazdowym.

Szczególną uwagę warto poświęcić inwestycjom w powierzchnie magazynowe, ponieważ sprzedaż online nadal wzrasta i firmy potrzebują nowych przestrzeni. Pojawiła się nowa potrzeba powstawania kontenerów magazynowych przy osiedlach mieszkaniowych, ponieważ kolejne budynki mieszkaniowe są budowane bez komórek lokatorskich.

Autor zdjęcia: Tom Parkes