Czym jest ustawa deweloperska?

W Polsce, od 10 lat obowiązuje ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwaną ustawą deweloperską. Od 1 lipca zastąpiła ją nowa, korzystniejsza ustawa dla kupujących nowe mieszkania.

Jedną z ważniejszych zmian jest utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, z którego będą wypłacane pieniądze m.in. w przypadku upadłości dewelopera lub banku powyżej kwoty gwarantowanej przez BFG.

Ważnym jest to, że deweloper będzie mógł sprzedawać mieszkania na dotychczasowych zasadach jeszcze przez dwa lata, czyli do 1 lipca 2024 r. Zawarte w tym okresie umowy deweloperskie (nawet jeśli budowa zakończy się po tym terminie) obejmą stare regulacje dotyczące praw i obowiązków obu stron transakcji.

Rachunek otwarty umożliwia deweloperowi sięganie po gromadzone na nich wpłaty w trakcie budowy. Teoretycznie bank powinien dopilnować, żeby deweloper wydawał te pieniądze zgodnie z przeznaczeniem i harmonogramem budowy. Jednak w przypadku upadłości firmy, jej klienci co najwyżej nie stracą wszystkiego. Utworzą oni Zgromadzenie Nabywców będące uprzywilejowaną grupą wierzycieli. Mogą oni zdecydować o kontynuowaniu inwestycji. W przypadku rachunku zamkniętego deweloperowi wolno sięgnąć po zgromadzone na nim wpłaty dopiero po sfinalizowaniu transakcji. Oznacza to, że jeśli w trakcie budowy firma ogłosi upadłość, to jej klienci odzyskają wszystkie wpłacone pieniądze. W tym przypadku ryzyko polega na tym, że zbankrutować może bank.

Skasowana zostanie możliwość sprzedaży mieszkań bez rachunku powierniczego.

Do tej pory z takiej furtki korzystają deweloperzy, którzy przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej w kwietniu 2012 r. rozpoczęli wieloetapowe inwestycje. 

Rachunek powierniczy będzie musiał być założony dla każdego zadania inwestycyjnego w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego. 

Jeśli rachunek powierniczy jest założony dla całego przedsięwzięcia rozłożonego na kilka lat, to w przypadku upadłości dewelopera istnieje ryzyko, że straty poniosą kupujący mieszkania w ramach poszczególnych zadań inwestycyjnych.

Rachunek powierniczy będzie utrzymywany do czasu przeniesienia własności z ostatniej umowy deweloperskiej. 

Obecnie ochrona wpłat nabywców kończy się w momencie uzyskania pozwolenia na użytkowanie mieszkań bądź zgłoszenia zakończenia budowy. A przecież zdarza się, że akt notarialny przenoszący własność na nabywcę mieszkania zawierany jest kilka tygodni lub nawet kilka miesięcy później. W tym czasie deweloperzy zawierają z nowymi klientami umowy przedwstępne, najczęściej w zwykłej formie pisemnej.
 

Ponadto pod ochroną nowej ustawy deweloperskiej znajdą się:

• gotowe mieszkania z drugiej ręki, czyli sprzedawane przez przedsiębiorców innych niż deweloper;
• mieszkania i domy powstałe w wyniku przebudowy np. budynków pofabrycznych czy hoteli;
• lokale użytkowe, ale tylko miejsca postojowe w hali garażowej, komórki lokatorskie lub boksy rowerowe; ustawa nie obejmie lokali użytkowych związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, czyli sklepów i punktów usługowych;
• wpłaty, której żądają deweloperzy z tytułu rezerwacji mieszkania; ustawa usankcjonuje umowy rezerwacyjne, a wysokość opłaty nie będzie mogła przekroczyć 1 proc. ceny mieszkania lub domu.